Reglas para los alquileres de viviendas y locales en España

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1. La ley distingue entre alquileres de vivienda (para vivir de forma permanente) y alquileres para otros usos, como locales de negocio, segundas residencias o alquileres de temporada. Cada tipo tiene su propio régimen.
2. Los contratos de vivienda tienen una duración mínima de cinco años mediante prórrogas obligatorias anuales, y después pueden prorrogarse hasta tres años más si ninguna de las partes dice lo contrario.
3. El alquiler se fija libremente por las partes, pero durante los cinco primeros años solo puede actualizarse cada año según la variación del Índice de Precios de Consumo.
4. Si el arrendatario muere, ciertas personas con las que convivía (cónyuge, pareja, descendientes, ascendientes, hermanos o personas con minusvalía) pueden subrogarse en el contrato siguiendo un orden de prelación.
5. El arrendatario de vivienda tiene derecho de adquisición preferente si el casero vende la vivienda: puede ejercer el tanteo en treinta días naturales y el retracto si no se le notificó bien la venta.
6. La fianza es obligatoria: una mensualidad de alquiler en las viviendas y dos en los arrendamientos para otros usos. Las Comunidades Autónomas pueden exigir su depósito en la Administración autonómica.
7. Los juicios sobre arrendamientos los conoce siempre el Juez de Primera Instancia del lugar donde está la finca, y las partes pueden acudir al arbitraje si lo pactan.
8. Los contratos antiguos, anteriores al 9 de mayo de 1985, se adaptan gradualmente: se limitan las subrogaciones por muerte y se permite actualizar el alquiler de forma escalonada según los ingresos del inquilino.

A quién afecta

• Caseros de viviendas: Deben aceptar prórrogas obligatorias hasta cinco años, no pueden cobrar más de una mensualidad por adelantado y tienen reglas claras para actualizar el alquiler.
• Inquilinos de vivienda: Ganan estabilidad con un mínimo de cinco años, pueden subrogarse en casos de muerte o divorcio y tienen derecho de adquisición preferente si se vende la vivienda.
• Arrendatarios de locales de negocio: Su contrato se rige sobre todo por lo que pacten, y en algunos casos pueden cobrar una indemnización si deben dejar el local.
• Personas con contratos antiguos a 1985: Sus contratos se van adaptando a la nueva ley de forma gradual, con límites a las subrogaciones y un sistema escalonado de actualización del alquiler.

Palabras que conviene saber

Prórroga obligatoria

Obligación de continuar el contrato por períodos anuales aunque el plazo pactado haya terminado, salvo que una parte se oponga con antelación.

Subrogación

Que una persona ocupe el lugar del arrendatario en el contrato, por ejemplo al fallecer este.

Tanteo y retracto

Derechos del inquilino para comprar la vivienda antes que otros: el tanteo, cuando se le avisa de la venta, y el retracto, cuando no se le avisó correctamente.

Fianza

Dinero que el inquilino entrega al firmar el contrato como garantía y que se devuelve al terminar, si no hay deudas.

Enervar la acción

Que el inquilino pare un desahucio por impago pagando lo que debe antes del juicio.

Resume la ley tal como se publicó en el BOE. Lo escribe una inteligencia artificial y puede tener errores: el texto oficial es el que vale. Leer el texto oficial · Cómo hacemos los resúmenes